부동산. 계약이 아니라 전략이다 – 공장 매입을 고민하는 스타트업이 반드시 읽어야 할 글

부동산. 계약이 아니라 전략이다 – 공장 매입을 고민하는 스타트업이 반드시 읽어야 할 글

부동산. 계약이 아니라 전략이다 – 공장 매입을 고민하는 스타트업이 반드시 읽어야 할 글

제조 기반 스타트업에게 있어 공장 매매는 단순한 부동산 거래가 아닌, 기업의 전략과 생존에 직접 연결되는 '비즈니스 결정'입니다. 특히 양산이라는 거대한 전환점을 앞두고 공장 확보를 고민하는 시점에서, 단 한 번의 결정적인 실수가 전체 사업 흐름을 바꾸는 트리거가 될 수 있습니다.

그렇기 때문에 스타트업의 대표자 및 핵심 임원들은 매매 계약을 단순히 중개인과 실무자에게 위임하는 것이 아니라, 조직 내부의 의사결정 구조, 외부 리스크 요소, 재무 전략까지 포괄적으로 설계해야 합니다. 이 글에서는 리얼라이저블이 실제로 제조 기반 스타트업의 공장 매매를 지원하며 겪은 경험과 축적된 인사이트를 바탕으로, 공장 매매 계약 시 반드시 짚고 넘어가야 할 인사이트들을 담았습니다.

1. 대표자가 직접 소통하지 않으면, 모든 것이 수포로 돌아가요

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제조 기반 스타트업은 대부분 기술 중심으로 운영되며, 임원들의 리소스는 제한적입니다. 이러한 구조 속에서 많은 회사가 공장 매입과 같은 회사의 큰 방향성을 담은 사안을 담당 팀장이나 사업개발 실무자에게 위임합니다. 그러나 이는 매우 큰 리스크를 내포하고 야기할 수 있습니다.

부동산 중개 거래는 정보의 '정확한 전달'과 '적절한 타이밍'이 전부라고 해도 과언이 아닙니다. 제조 기반 스타트업 내부 실무자가 제조시설 매매, 산업부지 개발, 법인 명의 이전, 인허가 관련, 시설 설비 등 복잡한 공장 매매 과정을 충분히 경험해보지 못한 상태에서 중개사나 매도자의 말을 직접 해석하고 요약하여 대표에게 보고하는 경우, 중대한 정보의 왜곡 또는 누락이 발생할 수 있습니다. 또한, 실무자가 무엇을 중요하다고 판단했는가에 따라 정보의 우선순위가 달라지고, 대표의 판단에 오해가 생기거나, 결정의 타이밍을 놓치는 상황도 발생할 수 있습니다.

대표자가 반드시 중개사나 전문 파트너에게 직접 내용을 전달받을 필요는 없습니다. 하지만 실무를 전담하는 담당자가 중심이 되어 진행하더라도, 대표는 단톡방이나 이메일 등의 소통 채널에 반드시 함께 있어야 합니다. 실시간으로 대응하기는 어렵더라도, 여유가 생겼을 때 언제든 흐름을 직접 확인하고 주요 이슈에 개입할 수 있어야 하기 때문입니다. 그래야만 실무자의 해석이나 전달 과정에서 발생할 수 있는 오해나 판단 착오를 최소화할 수 있습니다.

특히 공장 매매 과정에서는 매도자 측의 조건이나 일정, 특약 사항 등에 대한 해석이 실무자에 따라 달라질 수 있고, 이로 인해 계약서 작성이 지연되거나 기회를 놓치는 일이 발생할 수 있습니다. 공장 매매는 단순한 정보 전달이 아닌, 감정과 신뢰가 얽힌 협상의 연속입니다. 말투 하나, 회신 순서 하나로도 딜의 분위기가 달라질 수 있는 만큼, 대표가 소통 창구에 함께하고 직접 협의 테이블에 나서는 것이 필요합니다. 계약은 종이로 맺지만, 실제로는 관계로 진행된다는 사실을 잊지 말아야 합니다

✅ 실무 적용 팁

중개사 미팅, 현장 실사, 조건 협상 회의에는 반드시 대표자 또는 주요 의사결정자가 함께 참여하세요. 실무자 단독 참여 시 핵심 맥락이 누락되거나 감정적 오해가 발생할 수 있습니다.

실무자가 정리한 정보라도, 핵심 항목(건축물 면적, 인허가 상태, 저당권 유무 등)은 대표자가 직접 문서로 확인하세요.

중개사의 설명이 모호하거나 추상적일 경우에는 반드시 명확하게 질문하여 이해도를 높이세요.

“증축 가능”, “건폐율 여유 있음” 등 긍정적 전망은 말만 믿지 말고, 반드시 지자체 공식 문서나 유사 사례 등 근거 자료로 검증하세요.

필요 시 법률 전문가와 함께 서류를 검토하여 잠재 리스크를 사전에 걸러내세요.

2. 주주 동의는 계약 후가 아니라, 결정 전에 받으세요

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제조 기반 스타트업의 많은 대표들이 범하는 또 하나의 실수는, 중요한 계약을 거의 마무리한 후에야 주주 동의를 받으려 한다는 점입니다. 특히 투자 유치를 받은 스타트업은 주요 자산 매입, 부동산 취득, 대규모 비용 집행 등의 경우 주주 동의 또는 이사회 승인 요건이 명시되어 있는 경우가 많습니다.

하지만 대표는 실무 협상과 계약 조율에 집중한 나머지, 주주 커뮤니케이션을 뒤로 미루는 경우가 많고, 결국 계약서 날인을 앞두고 주주들의 반대나 조건 변경이 발생하며, 계약이 파기되거나 연기되는 경우가 발생합니다.

이 문제의 본질은 절차 미비라기보다, 대표자가 주주들과의 사전 커뮤니케이션과 명확한 정보 제공을 하지 않았다는 데에 있습니다. 스타트업의 경우 자금 집행의 의미는 단순한 구매 결정을 넘어, 다음 펀딩 라운드의 전제가 되며 기업 방향성을 좌우하는 요인이기 때문에 주주의 판단 기준도 매우 정밀한 경우가 대부분입니다.

주주와 이사회는 단순히 ‘보고’를 받아들이는 존재가 아니라, 대표의 전략적 결정을 검토하고 판단하는 중요한 이해관계자입니다. 따라서 공장 매입과 같이 기업 자산 구조를 변화시키는 결정은 반드시 사전에 정보를 공유하고, 필요한 동의를 확보한 뒤 절차를 진행해야 합니다. 특히 공장 매입의 타당성을 명확하게 설명하고 주주와의 커뮤니케이션을 수월하게 진행하기 위해서는, 외부 중개사나 실무자의 일방적인 설명보다 제조 부동산 분야의 맥락을 깊이 이해하는 파트너의 브리핑이 큰 힘이 됩니다. 리얼라이저블은 이러한 상황에서 단순한 거래 지원을 넘어, 양산의 재무적/양산의 재무적 타당성과 인허가를 비롯한 제도적 실행 가능성 등 향후 성장성과 리스크까지 함께 분석하여 주주와 대표가 더 나은 결정을 내릴 수 있도록 돕고 있습니다.

✅ 실무 적용 팁

공장 매매 계약 추진 전, 요약된 사업 배경, 재무 구조, 필요 예산, 리스크 요소 등을 문서로 정리하여 주주 또는 이사회에 사전 설명합니다.

외부 중개사나 전문가의 브리핑을 활용해, 주주에게도 동일한 정보를 정확하게 제공하고, 필요 시 질의응답을 진행합니다.

주주 또는 주요 투자자와 사전에 공동 실사, 현장 동행, 온라인 브리핑을 통한 정보 공유 구조를 마련합니다.

설득이 아닌 명확한 데이터를 바탕으로 한 자료, 커뮤니케이션이 필요하다면 리얼라이저블과 함께 진행하는 것이 좋습니다. 제조 부동산 분야의 깊이 있는 이해, 전문성이 큰 힘이 됩니다.

3. 숨은 비용이 회사를 흔들어요

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공장 매매는 겉으로 보기엔 가격 협상과 대출 조건의 문제처럼 보입니다. 하지만 진짜 리스크는 "예상하지 못한 비용"에 숨어 있습니다. 제조 기반 스타트업은 보통 초기 계획에서 설비 비용, 이전 비용, 인허가 대응비용, 보증금, 각종 세금, 양산 단계 도입 후의 안정화 비용(실패비용) 등을 과소평가하는 경우가 많습니다. 실제 금전적인 비용과 예상 일정이 지연되면서 발생하는 비용은 생각보다 크다는 점을 꼭 아셨으면 좋겠습니다.

한 스타트업은 건물을 매입한 이후 후속 관리에 있어 리얼라이저블이 제시한 내용을 면밀히 확인하지 못하였고, 건축물 구조보강과 소방설비 추가 비용으로 3억 원 이상의 예산이 추가 발생했습니다. 별도의 환경 인허가 대응비만 수천만 원이 소요되었고, 전체 양산 일정은 4개월 지연되었습니다. 결과적으로 당초 예산의 150%를 초과했으며, 투자금 유치 실패로 인해 한때 유동성 위기에 봉착하기도 했습니다. 또 다른 스타트업은 인허가 변수를 확인하지 못해 1.5년이라는 기간 동안 착공을 하지 못한 경우도 있었고, 최악의 경우에는 해당 부지에서 사업을 할 수 없어 되파는 경우까지 발생하기도 했습니다.

이러한 상황은 단지 ‘예상 못한 변수’가 아니라, 제조 기반 스타트업의 자금과 일정 등 계획 구조 자체가 부정확하게 설계되어 있다고 볼 수 있습니다. 특히 이 과정에서 부동산 중개사는 법적으로 자금 조달 구조나 재무 계획에 대한 의무를 직접적으로 안내하거나 점검할 책임이 없습니다. 하지만 리얼라이저블은 이 공백을 메우기 위해 중개사와 협력하여 스타트업의 자금 흐름과 공장 확보 전략이 실현 가능한 방향으로 정리되도록 서포트하며, 불확실한 계획으로 인한 딜 실패를 예방하는 데 실질적인 도움을 드릴 수 있습니다.

✅ 실무 적용 팁

매매가 외에 반드시 고려해야 할 항목을 빠짐없이 정리하세요: 취득세, 중개 수수료, 리모델링 비용, 소방/위생/환경설비 설치비, 보험료, 예비비(최소 15%) 등.

외부 대출이나 투자 유치를 병행할 경우, 반드시 이사회 의결 → 금융사 사전 협의 → 계약금 입금이라는 순서로 진행하세요.

자금 계획은 ‘고정 + 변동 + 리스크’의 세 가지 시나리오로 구분해 시뮬레이션해보세요. 현실적인 최소/최대 비용 범위를 파악할 수 있습니다.

리얼라이저블은 중개사와 협력하여 이 모든 자금 흐름과 실행 전략을 구조화하고, 예산 초과나 계획 실패로 인한 계약 파기를 예방할 수 있도록 도와드립니다. 자금계획 수립 단계부터 리얼라이저블을 활용해보세요.

4. 공장 입주는 계약이 아니라 인허가로 결정돼요

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공장을 매입했다고 해서 바로 입주해 생산을 시작할 수 있다고 생각하는 스타트업이 많습니다. 하지만 현실은 그렇지 않습니다. 실제 양산까지는 인허가, 공장등록, 용도변경, 소방·위생 기준 충족, 전력 승인 등 복잡한 행정 절차가 필요합니다. 즉, 공장 매입은 계약으로 끝나는 것이 아니라, 복잡한 인허가와 승인 절차의 시작점일 뿐입니다.

특히 산업단지, 농공단지, 지자체 우선 배정 부지 등의 경우, 해당 지역의 산업 전략 또는 입주 승인 기준이 정해져 있어 계약과 별도로 ‘입주 적합성 심사’가 따로 진행됩니다. 입주가 승인되지 않으면 계약이 무의미해지거나 입주가 수개월 이상 지연될 수 있습니다. 이러한 절차는 중개사의 고유 역할에서 벗어나는 경우가 많고, 스타트업 입장에서 혼자 대응하기에는 정보의 불균형과 절차적 복잡성이 상당합니다.

리얼라이저블은 공장 매입 이후의 실질적인 사용과 사업 전환까지 고려하여, 인허가 리스크를 사전에 점검하고 등록·용도변경·소방 등 각종 행정 프로세스를 파악해 대응 전략을 수립할 수 있도록 지원합니다. 실제 입주 가능성과 리스크를 제대로 판단하지 못한 채 계약을 진행했다가, 수개월의 지연 또는 입주 무산으로 이어지는 경우를 예방하려면, 이처럼 초기 단계에서부터 실무 중심의 전략 파트너가 함께해야 합니다.

✅ 실무 적용 팁

계약 전 해당 공장의 현 용도, 도시계획, 입주 가능 업종을 지자체나 산업단지 관리기관을 통해 직접 확인합니다.

“공장등록 가능”이라는 중개사 설명만 믿지 말고, 건축물대장 상 용도 / 사업자 등록 가능성 / 소방 승인 필요 사항 등을 체크리스트화합니다.

산업단지의 경우 입주계획서, 생산계획서를 제출해야 할 수 있으므로, 지자체 제출용 서류 준비도 일정에 포함합니다.

5. 부동산 중개사는 모두 같지 않아요. 제조 특화 파트너가 필요해요

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대부분의 부동산 중개인은 주거·상가 중심으로 활동하며, 산업용 부동산에 대한 이해도가 낮을 수 있습니다. 특히 전력 인입, 지게차 동선, 설비 배치, 용도 전환 등 제조 특유의 요구사항은 일반 중개인이 정확히 파악하거나 전달하지 못하는 경우가 많습니다.

이런 이유로, 제조 기반 스타트업은 단순히 ‘중개사’가 아니라 제조업 거래 경험이 있는 부동산 전문 파트너 혹은 중개 보조를 할 수 있는 산업 컨설턴트와 함께 움직이는 것이 좋습니다. 중개사는 법적으로 모든 검토 및 분석 의무를 갖고 있지는 않기 때문에, 복잡한 제조 특화 요구사항을 반영하기 위해서는 이러한 파트너의 역할이 결정적입니다.

리얼라이저블은 '제조 기반 스타트업의 첫 비즈니스 파트너'로서, 중개사와의 협업 구조를 통해 공장 거래 과정의 정보 비대칭을 줄이고, 사업 전략과 자금 계획에 맞는 최적의 선택을 함께 설계합니다. 실제로 리얼라이저블이 지원한 위칙(생활 소독 전문 브랜드)은 OEM에서 직접 생산이 가능하도록 가장 알맞은 공장을 소개받아 양산 체계를 구축할 수 있었습니다. 신규 법인 설립부터 정부 지원금, 대출 실행까지 전방위로 지원하여 곧바로 생산을 시작할 수 있었고, 사업 전환의 전환점을 성공적으로 마무리했습니다. 또 다른 A 제조 기반 스타트업은 리얼라이저블의 지원을 통해 다음 투자 라운드를 클로징하였고, 기존 외주구매(OEM생산) 대비 직접생산 체제로 20% 이상의 영업이익 개선으로 투자 유치에서도 긍정적인 평가를 이끌어낼 수 있었습니다.

✅ 실무 적용 팁

‘공장 전문’ 중개사 여부를 체크하고, 직전 거래 실적, 계약 성사율, 제조 기업과의 협업 경험 여부 등을 기준 삼아 파트너를 선정하세요.

중개사 외에도, 엔지니어 출신 파트너사나 설비 이전 전문가를 통한 공간 검토를 함께 진행하세요.

제조 중심 공간은 실측 평면도, 전력 인입도, 구조도, 건폐율·용적률 잔여 확인서 등을 함께 확보해 계약 판단 기준으로 삼아야 합니다.

이러한 자료를 확보하거나 검토하기 어렵다면, 리얼라이저블과 같은 제조 특화 파트너의 도움을 받아 진행해보세요. 중개사와 협력한 검토를 통해 실제 입주 및 양산 이후의 문제까지 함께 고려한 결정을 할 수 있습니다.

6. 오늘 필요한 공간이 아니라, 내일 감당할 공간을 매입하세요

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공장 매입은 단기적 의사결정이 아닙니다. 오늘의 공장이 3년 후에도 여전히 우리 회사에 적합한가?를 검토해야 하는 중장기 전략입니다. 급성장하거나 투자 유치를 앞둔 스타트업은 공장 이전 리스크와 확장 병목 현상을 반드시 예측해야 합니다.

지금은 자금과 인력이 부족해 소형 공장을 매입했지만, 향후 2배, 3배의 생산 물량을 수용할 수 없거나, 인근 토지를 추가 확보할 수 없는 경우, 결국 다시 공장 이전을 고민하게 됩니다. (공장을 매입한 대표님들과 인터뷰를 하면 가장 아쉬운 점으로 생각하는 1위가 ‘더 넒은 공간의 공장을 매입하는 것’ 입니다.)

이는 설비 이전, 라인 재세팅, 품질 테스트 재검증, 고객사 대응 등 비용과 시간 모두를 다시 투자해야 하는 결과로 이어집니다. 즉 엄청난 비용으로 인력, 설비, 재료, 작업 방법(Man, Machine, Material, Method) 4M을 다시 셋팅해야 해요.

또한 외주 생산을 통해 사업을 운영하던 제조 기반 스타트업이 예상치 못하게 무너지는 경우도 자주 목격됩니다. 가장 빈번한 사례 중 하나는, 외주 업체가 유사 제품을 자체 브랜드로 출시하고 직접 판매를 시작하는 경우입니다. 기술 유출은 멀리 있지 않습니다. 외주 업체를 사전에 충분히 검토하거나 계약 후에 통제하기 어려운 구조 속에서, 핵심 기술이나 노하우가 외부로 흘러나가는 위험은 상시 존재합니다.

그래서 우리는 OEM을 통한 최소 단위 검증이 끝난 이후, 시장 수요와 생산계획을 기반으로 한 직접 생산 체계를 적극 추천합니다. 최소한 주요한 공정만이라도 내제화 하시길 추천드려요. 그 중에서도 공장 임대가 아닌 매입을 고려해야 하는 이유는, 예상치 못한 위기 상황에서도 물리적 자산이 회복 기반이 되어줄 수 있기 때문입니다. 직접 소유한 공장은 최악의 상황에서도 사업 재설계의 시작점이 될 수 있으며, 재무구조나 투자 유치 관점에서도 유리하게 작용할 수 있습니다.

✅ 실무 적용 팁

성장 시나리오별 공장 수요를 정리한 시트를 먼저 작성하세요 (예: 시장의 수요 예측에 기반한 물량 예측과 그에 맞는 직접비와 간접비의 정리가 필요해요).

‘확장 가능성’을 기준으로 입지를 정량적으로 검토해보세요: 인접 토지 확보 가능성, 증축 여지, 용도변경 허용 범위 등.

양산 초기에만 사용하는 단기 공장이라면, 매입보다 임차 전략을 우선 고려해도 좋습니다.

외주 생산 과정에서 기술 유출 리스크가 우려된다면, 소규모 매입부터 시작해 직접 생산 체계를 점진적으로 준비하세요.

이러한 시뮬레이션과 전략 수립이 어렵다면, 리얼라이저블과 같은 제조 특화 파트너와 함께 검토해보세요. 장기 관점에서 확장성과 회복 가능성을 고려한 맞춤 전략을 설계할 수 있습니다.‘성장 시나리오별 공장 시뮬레이션’ 시트를 작성합니다 (예: 직원 수 2배, 생산량 3배, 전력 수요 증가 등).

매입하는 시점부터 매도/매각에 대한 시장성과 가능성까지 고려한다면 투자 유치 관점에서도 유리하게 작용됩니다.

양산 초기에만 사용하는 단기 공장이라면 매입보다 임차 전략도 적극 검토해야 합니다.

7. 계약서는 협상의 끝이 아니라, 리스크의 시작이다

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공장 매매 계약서의 내용은 거래 조건을 정리하는 것이지만, 스타트업 입장에서는 불확실성과 리스크를 사전에 방어하는 도구로 인식해야 합니다. 많은 팀이 중개사 제공 양식을 거의 그대로 사용하는데, 이는 협상력과 리스크 대응 능력을 포기하는 것과 같습니다.

특히 제조 기반 스타트업은 입주 전까지 해결해야 할 권리 관계, 환경/소방 등 리스크, 예상치 못한 입주 불가 사유 등에 대한 대비책을 계약서 내 ‘특약’ 형태로 명시해야 합니다.

이러한 상황에서 중개사와 리얼라이저블처럼 각자의 전문성과 역할이 명확한 파트너와 함께할 경우, 계약서 작성의 완성도와 사후 리스크 대응력이 높아질 수 있습니다. 예를 들어, 중개사는 매도인과의 조건 조율과 서류 프로세스를 주도하고, 리얼라이저블은 스타트업의 사업 전략과 맞물리는 계약 리스크를 사전에 식별하여 특약 문구를 제안하거나, 인허가 가능성 및 사업 적합성을 추가로 검토합니다.

이처럼 중개사는 거래의 성사에 집중하는 실무 파트너, 리얼라이저블은 스타트업의 전략과 리스크까지 고려하는 전문 파트너로서의 역할을 수행하게 됩니다. 매수인이 이러한 R&R을 정확히 이해하고 요청사항을 분명히 나눌 수 있다면, 복잡하고 불확실한 제조 기반 부동산 거래에서 더욱 명확한 전략적 판단을 내릴 수 있습니다.

✅ 실무 적용 팁

계약서에 반드시 넣어야 할 특약 예시:
- "매도인이 잔금 전까지 저당권 말소하지 않으면 계약금 반환 및 계약 무효"
- "계약 후 45일 이내 적정통보/인허가 명의 변경 등 등록 불가 시 계약 철회 가능"
- "입주 전 사전 점검 항목 불이행 시 계약 연기 또는 환불"

사전에 부동산 전문 변호사 혹은 공장 거래 경험 있는 전문가에게 계약서 리뷰를 의뢰합니다.

중개사의 양식에 안심하지 말고, ‘최악의 상황’에서 회사를 보호할 수 있는 문장만이 특약의 기준이라는 관점으로 접근해야 합니다.

중개사와 리얼라이저블처럼 중개 파트너, 비즈니스 파트너가 함께할 경우, 다음과 같은 R&R(Role & Responsibility)을 명확히 나누어 확인하는 것이 좋습니다:
- 중개사: 계약 조건 협의, 서류 진행, 입주 일정 조율 등 거래 성사 중심의 실무 담당
- 리얼라이저블: 계약 리스크 검토, 특약 문구 제안, 인허가 가능성 사전 검증, 대표자 또는 주주 커뮤니케이션 전략 지원

이렇게 역할을 구분하고 함께 검토하면, 매수인은 계약서 내용에 대한 정확한 이해를 기반으로 전략적 판단을 내릴 수 있으며, 딜이 끝난 뒤 발생할 수 있는 분쟁도 효과적으로 예방할 수 있습니다. ‘최악의 상황’에서 회사를 보호할 수 있는 문장만이 특약의 기준이라는 관점으로 접근해야 합니다.

이 글에 담긴 7가지 인사이트가 실제 공장 매입을 고민 중인 제조 기반 스타트업 임원들에게 작지만 실질적인 방향성과 실행력을 줄 수 있기를 바랍니다. 공장 매매는 단순한 부동산 거래가 아닌 전략적 투자이며, 중요한 하나의 의사결정이 기업의 미래를 좌우할 수 있습니다. 더 나아가 부동산으로 공장을 매입하는 것이 유리할지, 아니면 우리와 합이 잘 맞는 소규모의 제조회사를 M&A하는 것이 더 나은 선택인지까지 함께 고민해야합니다.

리얼라이저블은 제조 기반 스타트업의 첫 비즈니스 파트너로서, 공간 확보의 복잡성과 불확실성을 해소하고, 사업의 확장과 안정성을 함께 설계합니다. 실제로 수많은 스타트업과의 협업을 통해 양산 과정의 실패를 줄이고, 재무적·전략적 성공 확률을 높이는 성과를 쌓아왔습니다.

공장 매매 혹은 직접 생산과 외주 생산 중 어느 방안이 나은지 고민하고 계시다면, 지금 리얼라이저블에 커피챗을 신청해보세요. 우리 팀의 고민을 진짜 이해하는 전문가와 함께, 실현 가능한 전략을 설계하실 수 있습니다.

리얼라이저블은 단순한 중개가 아닌, 실전에서 함께 고민하고 실행해본 팀으로서 여러분의 ‘전략적 공장 파트너’가 되고자 합니다.

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